LA SERVIDUMBRE QUE YA NO EXISTE, PERO SIGUE EN EL FOLIO

Un certificado de libertad y tradición puede mostrar como vigente una servidumbre que jurídicamente se extinguió hace años. No es un error del registro: es lo que ocurre cuando opera la confusión y nadie lo advierte.

El problema tiene consecuencias prácticas —en una venta, en un crédito hipotecario, en una debida diligencia— y su explicación empieza por la definición misma de servidumbre.

El artículo 879 del Código Civil define la servidumbre predial como un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

La diversidad de dueños no es un detalle de la definición: es su presupuesto. Los romanos lo resumieron en una regla que sigue vigente, nemini res sua servit: nadie tiene servidumbre sobre lo suyo. Quien es dueño de ambos predios no necesita un derecho real sobre uno para servirse del otro; le basta su propio dominio.

Por eso, cuando el predio dominante y el predio sirviente llegan a manos de la misma persona, la servidumbre no queda suspendida ni en reserva. Desaparece.

El artículo 942 enumera los modos de extinción de las servidumbres, entre los cuales se encuentra la confusión, que la norma define como la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un mismo dueño.

La confusión no requiere declaración judicial, escritura ni registro para producir efectos: la servidumbre se extingue en el momento mismo en que se perfecciona la reunión de los predios. Y extinguida así, no revive aunque los predios vuelvan a quedar en manos distintas, salvo el caso del artículo 938: si el dueño mantuvo entre ambos predios un servicio continuo y aparente, al enajenar uno de ellos ese servicio subsiste como servidumbre, a menos que el título diga otra cosa.

El registro, sin embargo, no se actualiza solo. La anotación sigue apareciendo en el certificado —como gravamen en el folio del predio sirviente y como derecho en el del dominante— hasta que alguien pida su cancelación.

A esto se suma una dificultad práctica: la confusión muchas veces no es evidente. Los predios cambian de matrícula por englobes, desenglobes y segregaciones, y la anotación de la servidumbre puede identificar al predio sirviente con un folio que ya fue cerrado. Solo siguiendo la cadena de antecedentes registrales, folio por folio, se descubre que el predio gravado y el beneficiado son hoy del mismo dueño. Es un rastreo que rara vez se hace, y por eso hay tantos folios con servidumbres que ya no existen.

Nuestra recomendación para quien sea dueño de ambos predios le conviene otorgar una escritura pública que declare operada la confusión y registrarla en los dos folios. Y quien esté comprando debe recordar que un certificado de libertad dice qué se inscribió, no necesariamente qué sigue vigente.

ROSARIO GONZÁLEZ SALAZAR

GONZÁLEZ ABOGADOS